Con du học ở Úc, có nên mua nhà cho con không? Cập nhật quy định mới nhất 2025
Lợi ích của việc đầu tư bất động sản tại Úc khi có con du học
Nhu cầu thuê nhà tại Úc luôn ở mức cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Sydney, Melbourne, và Brisbane. Theo dữ liệu từ Australian Bureau of Statistics (ABS), trong quý II năm 2023, tỷ lệ trống của các căn hộ cho thuê tại Sydney và Melbourne chỉ còn 2-3%, cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu cao đối với bất động sản cho thuê.
Chi phí thuê nhà tại các thành phố này cũng thuộc hàng cao nhất thế giới. Theo báo cáo từ CoreLogic, giá thuê trung bình cho một căn hộ 1 phòng ngủ tại Sydney năm 2023 là 550 AUD/tuần, trong khi tại Melbourne là 450 AUD/tuần và vẫn có xu hướng tăng từ 5-7% hàng năm. Như vậy, chi phí thuê nhà của 1 du học sinh trong 4 năm ước khoảng 110 -130 ngàn AUD, tương đương 30% giá trị 1 căn hộ. Như vậy nếu coi đây là một khoản đầu tư thì hiệu suất sinh lời khá hấp dẫn đến từ khoản tăng giá nhà hàng năm 3-4%/năm cùng với dòng tiền tiết kiệm từ chi phí thuê nhà lên đến 7-8%/năm.
Bất động sản Úc từ lâu đã được coi là kênh đầu tư an toàn và có khả năng tăng trưởng ổn định. Theo báo cáo của CoreLogic, giá trị bất động sản tại các thành phố lớn ở Úc đã tăng trung bình 7-8%/năm trong thập kỷ qua. Ngoài ra, việc sở hữu nhà cho phép phụ huynh tận dụng phòng trống để cho thuê ngắn hạn trên các nền tảng như Airbnb hoặc ở ghép với bạn học của con tạo thêm nguồn thu nhập thụ động. Khi con hoàn thành việc học, bất động sản này có thể tiếp tục được giữ lại như một khoản đầu tư dài hạn hoặc bán ra để tái đầu tư vào các kênh khác.
Bên cạnh lợi ích tài chính thì việc đầu tư một căn nhà tại Úc cho con học tập cũng đem lại giá trị tinh thần to lớn vì mang lại sự ổn định và an toàn vượt trội, đặc biệt là những căn hộ gần trường học hoặc các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt như giao thông công cộng, siêu thị và công viênn. Việc tự mình làm chủ một căn hộ trong một khu vực đầy đủ tiện ích cũng giúp tạo ra môi trường sống thoải mái, giúp con tập trung vào việc học và hòa nhập vào cộng đồng địa phương một cách dễ dàng hơn. Ngoài ra, việc không phải thường xuyên chuyển chỗ ở giảm thiểu áp lực tâm lý, đặc biệt đối với những du học sinh lần đầu xa gia đình.
Người nước ngoài đầu tư bất động sản ở Úc có những hạn chế gì?
Mua bất động sản tại Úc là một quyết định lớn, đặc biệt đối với người nước ngoài. Để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và hợp pháp, việc hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan là điều cần thiết. Luật pháp ở Úc đưa ra những hạn chế nhất định đối với người nước ngoài (không phải công dân và thường trú nhân Úc) khi đầu tư sở hữu bất động sản. Cụ thể:
-
Loại bất động sản được phép mua
Người nước ngoài chủ yếu được phép mua bất động sản mới (newly built) hoặc bất động sản đang trong quá trình xây dựng. Các bất động sản đã qua sử dụng (established properties) chỉ có thể mua trong một số trường hợp đặc biệt, như để phá bỏ và xây dựng lại. -
Yêu cầu từ FIRB (Foreign Investment Review Board)
Mọi giao dịch mua bất động sản tại Úc bởi người nước ngoài đều cần sự chấp thuận từ FIRB. Quy trình này đảm bảo rằng việc mua bán không gây ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích quốc gia. Phí xin chấp thuận FIRB tùy thuộc vào giá trị bất động sản. Đối với những bất động sản có giá trị dưới 1 triệu AUD thì mức phí là 14,5 ngàn AUD, từ 1 triệu đến dưới 2 triệu AUD mức phí là 29,5 ngàn AUD. Nhà đầu tư có thể đăng ký online hoặc thông qua luật sư, chuyên gia đại diện người mua (Buyer’s Agent). Thời gian xét duyệt 1-2 tuần.
Các loại thuế, phí cần lưu ý khi xem xét hiệu quả một khoản đầu tư bất động sản tại Úc?
Người nước ngoài cần cân nhắc các khoản thuế và chi phí sau khi mua bất động sản tại Úc:
- Thuế mua nhà (Stamp Duty)
Đây là khoản thuế áp dụng cho mọi giao dịch bất động sản. Tại một số bang như Victoria và New South Wales, người nước ngoài phải trả thêm phụ phí (Foreign Buyer Surcharge), từ 7-8% giá trị bất động sản. -
Thuế đất hàng năm
Chủ sở hữu bất động sản phải đóng thuế đất định kỳ, được tính dựa trên giá trị đất. Mức thuế này thay đổi theo từng bang và được dùng cho việc duy trì, đầu tư các công trình công cộng trong khu vực -
Chi phí duy trì
Ngoài thuế, chủ nhà còn phải chi trả các khoản phí quản lý, bảo trì cơ sở vật chất (nếu là chung cư) và bảo hiểm nhà.
Các quy định liên quan đến nghĩa vụ bảo trì bất động sản đối với chủ đầu tư tại Úc?
Khác với Việt Nam, chủ sở hữu bất động sản tại Úc phải tuân thủ các quy định pháp lý về bảo trì và sửa chữa nhằm đảm bảo tài sản đáp ứng tiêu chuẩn an toàn và tuân thủ luật pháp địa phương. Các quy định cụ thể có sự khác biệt giữa các bang và vùng lãnh thổ..Ví dụ các quy định liên quan đến vấn đề này tại một số bang như sau:
Bang New South Wales (NSW)
Theo quy định tại Luật thuê nhà ở ( Residential Tenancies Act 2010), chủ nhà phải đảm bảo bất động sản luôn ở trạng thái sử dụng được, bao gồm hệ thống điện, nước, gas, và thiết bị trong nhà. Ngay khi nhận được phản ánh của người thuê ảnh hưởng đến sự an toàn của người thuê như rò rỉ gas, hệ thống điện hỏng, sự cố vềnước hoặc mái nhà chủ nhà phải thực hiện sửa chữa ngay. Người thuê có quyền nộp đơn lên Toà án dân sự và hành chính NSW (NSW Civil and Administrative Tribunal – NCAT) yêu cầu chủ nhà thực hiện sửa chữa cần thiết và NCAT sẽ yêu cầu chủ nhà thực hiện sửa chữa trong một thời gian cụ thể. Nếu vi phạm chủ nhà có thể bị phạt lên đến 2.200 AUD hoặc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại gây ra.
Bang Victoria (VIC)
Theo Residential Tenancies Act 1997 (VIC), chủ nhà cần thực hiện kiểm tra định kỳ hệ thống báo khói, gas 2 năm/lần, điện 5 năm/lần. Những vấn đề như mất nước, điện, hoặc hỏng hệ thống an toàn phải được khắc phục trong vòng 24-48 giờ. Nếu không tuân thủ, người thuê có thể báo cáo lên Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT) để yêu cầu thực hiện sửa chữa.
Bang South Australia (SA)
Theo Residential Tenancies Act 1995 (SA), chủ nhà có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng không do lỗi của người thuê, đảm bảo tài sản an toàn đủ điều kiện để sinh sống và cần thực hiện định kỳ ít nhất 1 lần mỗi năm, đặc biệt là các thiết bị liên quan đến an toàn cháy nổ. Người thuê có quyền khiếu nại lên South Australian Civil and Administrative Tribunal (SACAT) nếu chủ nhà không tuân thủ.
Các bang khác như Queenland, Western Australia cũng có quy định tương tự.
Các chi phí bảo trì gồm:
- Phí kiểm tra an toàn: Chi phí trung bình khoảng $200 – $500 cho mỗi lần kiểm tra điện, gas hoặc hệ thống báo cháy, tùy bang.
- Chi phí sửa chữa: Có thể dao động từ vài trăm đến vài nghìn đô la tùy mức độ hư hỏng, ví dụ sửa mái nhà từ 2 đến 10 ngàn AUDD, thay thế hệ thống điện từ 5-15 ngàn AUD.
Muốn cho thuê nhà sau khi đầu tư tại Úc thì phải lưu ý các vấn đề gì?
Việc cho thuê bất động sản tại Úc được điều chỉnh bởi các quy định chặt chẽ, không chỉ từ chính quyền liên bang mà còn từ từng bang và vùng lãnh thổ. Theo quy định của uỷ ban cấp phép đầu tư nước ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB), người nước ngoài được phép cho thuê bất động sản mới hoặc chưa qua sử dụng mà không cần sự chấp thuận bổ sung từ FIRB. Nếu bất động sản được mua để phá bỏ và tái phát triển, nó không được cho thuê trong thời gian chờ tái phát triển. FIRB có thể đưa ra các điều kiện cụ thể tùy thuộc vào loại hình bất động sản và mục đích sử dụng.
Một số bang có thêm điều kiện về yêu cầu an toàn, thời hạn cho thuê. Tại bang New South Wales (NSW), nếu muốn cho thuê ngắn hạn (như qua Airbnb), chủ sở hữu cần đăng ký bất động sản với cơ quan đăng ký cho thuê ngắn hạn Short-Term Rental Accommodation Register. Thời gian cho thuê tối đa là 180 ngày/năm ở một số khu vực.
Nếu cân nhắc việc cho thuê bất động sản tại Úc, chủ sở hữu, đặc biệt là với người nước ngoài, nên liên hệ với các chuyên gia pháp lý hoặc tư vấn bất động sản để đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định. Việc vi phạm các yêu cầu có thể dẫn đến xử phạt nặng, bao gồm tiền phạt hoặc bị tước quyền sở hữu bất động sản.
Lời khuyên dành cho các phụ huynh có con học tại Úc muốn đầu tư bất động sản tại Úc
Làm việc với chuyên gia tư vấn bất động sản
Khi mua bất động sản tại Úc, đặc biệt nếu bạn là người nước ngoài, làm việc với một chuyên gia tư vấn bất động sản là điều cần thiết. Những chuyên gia này không chỉ giúp bạn tìm kiếm bất động sản phù hợp với ngân sách và nhu cầu mà còn hỗ trợ xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp. Họ có kiến thức sâu rộng về thị trường, nắm rõ các quy định liên quan đến người nước ngoài, và có thể thương lượng để đảm bảo bạn nhận được giá tốt nhất. Bên cạnh đó, một chuyên gia có kinh nghiệm sẽ cung cấp thông tin chi tiết về tiềm năng tăng giá trị của bất động sản cũng như khả năng cho thuê.
Tìm hiểu kỹ về khu vực định mua
Việc lựa chọn khu vực phù hợp có ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm sống và tiềm năng đầu tư. Hãy nghiên cứu giá trị bất động sản trung bình trong khu vực, tốc độ tăng giá trong những năm gần đây và mức độ an ninh. Đồng thời, xem xét các tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, cửa hàng và giao thông công cộng. Một số khu vực như Sydney và Melbourne thường được yêu thích vì gần các trường đại học lớn, nhưng chi phí cao. Trong khi đó, Brisbane hoặc Perth có chi phí hợp lý hơn và môi trường sống thân thiện.
Chuẩn bị tài chính chi tiết và có đủ phương án dự phòng
Trước khi tiến hành giao dịch, bạn cần lập kế hoạch tài chính chi tiết. Điều này bao gồm việc đảm bảo bạn có đủ tiền đặt cọc (thường là 10-20% giá trị bất động sản), dự trù chi phí phát sinh như thuế mua nhà (Stamp Duty), phí của FIRB (Foreign Investment Review Board), và các khoản vay thế chấp nếu cần. Bên cạnh đó, hãy dự phòng chi phí sửa chữa và bảo trì, đặc biệt nếu bạn định mua một căn nhà cũ. Sự chuẩn bị tài chính tốt giúp bạn tránh được áp lực trong quá trình mua bán và duy trì bất động sản
Kết luận
Mua nhà tại Úc cho con du học không chỉ đảm bảo môi trường sống ổn định mà còn giúp tiết kiệm chi phí thuê nhà trong dài hạn. Đồng thời, đây cũng là một cơ hội đầu tư sinh lời với tiềm năng tăng giá bất động sản và khả năng cho thuê lại. Việc chuẩn bị kỹ càng và hợp tác với các chuyên gia đáng tin cậy sẽ giúp bạn tận dụng tối đa lợi ích từ quyết định này.
Liên hệ ngay với HHF để nhận được sự hỗ trợ toàn diện, từ tư vấn khu vực, xử lý pháp lý đến quản lý tài chính khi mua nhà tại Úc.
Nhận file mẫu so sánh phương án thuê và mua nhà tại Úc
Phân tích hiệu quả tài chính
Phương án thuê và Phương án mua nhà tại Úc