Chính phủ Úc cấm người nước ngoài mua nhà 2025 -2027: Cơ hội đầu tư bất động sản Úc có thực sự khép lại?
Tóm tắt nội dung chính
1. Nội dung lệnh cấm của Chính phủ cấm người nước ngoài mua nhà tại Úc
Trong một thông cáo báo chí chung ngày ngày 16 tháng 2 năm 2025,từ Bộ trưởng Ngân khố Jim Chalmers và Bộ trưởng Nhà ở Clare O’Neil đã công bố dự định về một chính sách quan trọng nhằm hạn chế người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản của nước này. Theo đó, bắt đầu từ ngày 1 tháng 4 năm 2025, người nước ngoài sẽ bị cấm mua nhà ở đã qua sử dụng tại Úc trong vòng hai năm, tức đến ngày 31 tháng 3 năm 2027. Sau thời gian này, Chính phủ sẽ đánh giá lại xem có tiếp tục kéo dài lệnh cấm không.
Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025, các nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm cả cư dân tạm thời và các công ty thuộc sở hữu nước ngoài) sẽ không thể mua nhà hiện hữu tại Úc khi lệnh cấm có hiệu lực, trừ khi thuộc diện miễn trừ.
Những ngoại lệ hạn chế này bao gồm:
-
Các khoản đầu tư có đóng góp đáng kể vào việc gia tăng nguồn cung nhà ở hoặc hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở
-
Các giao dịch thuộc chương trình Lao động Di chuyển Thái Bình Dương (Pacific Australia Labour Mobility – PALM).
Bên cạnh lệnh cấm tạm thời đối với việc mua nhà hiện hữu, chúng tôi cũng sẽ siết chặt kiểm soát việc tích trữ đất (land banking) của nhà đầu tư nước ngoài để giải phóng quỹ đất nhằm đẩy nhanh quá trình xây dựng nhà ở.
Những nhà đầu tư nước ngoài mua đất trống tại Úc bắt buộc phải phát triển đất trong khung thời gian hợp lý để đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích.
2. Những ai sẽ bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm này và mức độ ảnh hưởng như thế nào?
Lệnh cấm mua nhà hiện hữu đối với người nước ngoài của Chính phủ Úc theo thông báo này có mức độ ảnh hưởng khác nhau lên các nhóm nhà đầu tư.
Trước khi lệnh cấm có hiệu lực vào ngày 1/4/2025, theo quy định của Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (FATA) và hướng dẫn của Foreign Investment Review Board (FIRB):
-
Nhà đầu tư nước ngoài vẫn có thể mua bất động sản mới hoặc đất trống với điều kiện phát triển trong khung thời gian nhất định.
-
Một số trường hợp ngoại lệ áp dụng cho cư dân tạm trú, cho phép họ mua nhà hiện hữu để ở nhưng phải bán lại khi rời Úc.
-
Công dân New Zealand, thường trú nhân Úc và vợ/chồng của họ không bị hạn chế
Theo lệnh cấm mới:
- Từ ngày 1/4/2025 đến 31/3/2027, tất cả nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả cư dân tạm trú, không được phép mua nhà hiện hữu dưới bất kỳ hình thức nào.
- Ngoại lệ chỉ áp dụng cho các khoản đầu tư có tác động tích cực đến nguồn cung nhà ở, chẳng hạn như chương trình PALM.
Về tổng thể, lệnh cấm này không tạo ra thay đổi lớn đối với đa số nhóm nhà đầu tư nước ngoài, vì:
-
Nhà đầu tư nước ngoài không cư trú vốn đã bị hạn chế mua nhà hiện hữu từ trước, giờ chỉ bị siết chặt hơn.
-
Doanh nghiệp nước ngoài không bị ảnh hưởng vì quy định vẫn giữ nguyên.
-
Công dân New Zealand, thường trú nhân Úc và vợ/chồng của họ hoàn toàn không bị tác động.
Nhóm duy nhất chịu tác động thực sự là cư dân tạm trú, vì trước đây họ còn được phép mua một căn nhà hiện hữu để ở nhưng nay bị cấm hoàn toàn.
Theo quy định của Foreign Investment Review Board (FIRB), cư dân tạm trú bao gồm:
-
Du học sinh (Student Visa – subclass 500): Những người đang học tập tại Úc với visa có thời hạn trên 12 tháng.
-
Người lao động có visa tạm trú (Temporary Work Visa – subclass 482, 494, 491, 407, v.v.): Những người làm việc tại Úc theo diện lao động tạm thời.
-
Người có visa định cư tạm thời (Provisional Visas – subclass 188, 489, 309, v.v.): Những người đang trong giai đoạn chờ xét duyệt để trở thành thường trú nhân Úc.
-
Người có visa tạm trú khác (Temporary Protection Visa, Bridging Visa, v.v.): Những người đang trong quá trình chờ phê duyệt visa dài hạn khác.
Vậy nên, lệnh cấm này không có ảnh hưởng rộng rãi, mà chủ yếu là một biện pháp kiểm soát chặt hơn nhóm nhà đầu tư tạm trú và ngăn chặn hoàn toàn khả năng họ sở hữu nhà hiện hữu trong thời gian cư trú tại Úc.
3. Giải pháp đầu tư nhà tại Úc cho cư dân tạm trú nếu lệnh cấm sở hữu nhà hiện hữu với người nước ngoài tại Úc có hiệu lực?
Theo quy định Luật kiểm soát mua lại và thâu tóm của nhà đầu tư Nước ngoài năm 1975 (Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 – FATA) và hướng dẫn của FIRB, “nhà ở hiện hữu” được đề cập đến trong lệnh cấm này bao gồm:
-
Nhà riêng lẻ (Detached Houses): Các căn nhà độc lập đã được xây dựng và từng có người sở hữu hoặc sinh sống.
-
Căn hộ chung cư (Apartments, Units, Townhouses): Các căn hộ đã qua sử dụng trong các khu phức hợp chung cư hoặc nhà phố.
-
Bất động sản có công trình đã xây dựng (Existing Properties with Structures): Bao gồm cả nhà ở và đất có sẵn công trình mà không phải là dự án phát triển mới.
Lệnh cấm không ảnh hưởng đến bất động sản mới (New Dwellings) hoặc đất trống (Vacant Land), miễn là có kế hoạch phát triển trong thời gian quy định. Như vậy, cánh cửa để sở hữu một bất động sản tại Úc đối với cư dân tạm trú vẫn chưa khép lại. Dưới đây HHF Financial Advisory sẽ phân tích các phương án đầu tư phù hợp cho cư dân tạm trú để thích ứng với lệnh cấm mới của Chính phủ Úc.
3.1. Đầu tư bất động sản mới hoặc đất trống
Lệnh cấm chỉ áp dụng đối với nhà hiện hữu, do đó cư dân tạm trú vẫn có thể đầu tư vào:
-
Bất động sản mới (New Dwellings): Nhà, căn hộ vừa được xây dựng và chưa từng qua sử dụng. Đây là lựa chọn hợp pháp, có tiềm năng tăng giá tốt nếu đầu tư tại khu vực phát triển mạnh.
-
Đất trống (Vacant Land): Nếu mua đất trống, nhà đầu tư phải cam kết xây dựng trong vòng 4 năm. Sau khi hoàn thành, có thể bán lại để sinh lợi nhuận.
Hình thức đầu tư này sẽ tránh không bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm của Chính phủ Úc cũng như các điều kiện kiểm duyệt gắt gao đối với người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Úc. Trong khi đó, bất động sản đầu tư vẫn có tiềm năng tăng giá khi Úc mở rộng hạ tầng và phát triển đô thị.
Tuy nhiên việc đầu tư bất động sản mới hoặc đất trống để tự xây dựng cũng có rủi ro nhất định như thủ tục cấp phép xây dựng lâu hơn dự kiến, thời gian hoàn vốn lâu hoặc chi phí xây dựng tăng cao…, không có hạ tầng, dịch vụ phụ trợ đồng bộ hoặc cư dân hiện hữu. Những yếu tố này cũng ảnh hưởng đáng kể đến mức độ tăng giá, dòng tiền hàng tháng của bất động sản.
Ví dụ về một số dự án bất động sản mới mà cư dân tạm trú có thể tiếp cận như Dự án tại 903 Bourke St, Waterloo – Sydney, West Side Place – Melbourne, Upper House, South Brisbane, Prospect Corne – Adelaide….
Các thông tin chi tiết về thủ tục, các vấn đề về thuế và vận hành căn hộ cho thuê khi đầu tư nhà tại Úc HHF Financial Advisory đã tổng hợp và phân tích trong bài viết Con du học ở Úc, có nên mua nhà cho con không? Cập nhật quy định mới nhất 2025
.
3.2. Hợp tác đầu tư với công dân Úc hoặc thường trú nhân
Cư dân tạm trú có thể góp vốn đầu tư cùng công dân Úc hoặc thường trú nhân, sử dụng tên của họ để mua bất động sản. Có thể thực hiện theo hai cách:
-
Hợp tác kinh doanh: Hai bên cùng đầu tư, chia sẻ lợi nhuận theo thỏa thuận.
-
Thành lập công ty tại Úc: Nếu công ty có phần lớn cổ phần do công dân Úc nắm giữ, công ty đó có thể mua bất động sản hợp pháp.
Hình thức đầu tư này giúp cư dân tạm trú có thể có thể sở hữu gián tiếp nhà hiện hữu, phù hợp với kế hoạch phân bổ tài sản toàn cầu. Tuy nhiên việc lựa chọn đối tác cần thận trọng và có sự tin tưởng cao để tránh rủi ro pháp lý.
3.3. Đầu tư bất động sản thương mại
Lệnh cấm chỉ áp dụng với nhà ở, không ảnh hưởng đến bất động sản thương mại như:
-
Văn phòng cho thuê
-
Trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ
-
Nhà kho, khu công nghiệp
Hình thức đầu tư này phù hợp với những người có mục đích đầu tư cho mục đích dòng tiền sinh lời hàng tháng do tiềm năng sinh lời cao từ cho thuê. Tuy nhiên, việc đầu tư vào các bất động sản thương mại yêu cầu vốn lớn, thị trường cho thuê kinh doanh biến động hơn so với cho thuê nhu cầu ở nên rủi ro cao hơn.
3.4. Đầu tư gián tiếp thông qua cổ phiếu của công ty bất động sản hoặc quỹ đầu tư
Nếu cư dân tạm trú không thể mua nhà trực tiếp do lệnh cấm, họ vẫn có thể đầu tư vào thị trường bất động sản Úc thông qua các kênh gián tiếp như:
-
Cổ phiếu của công ty bất động sản: Một số tập đoàn lớn tại Úc chuyên phát triển và kinh doanh bất động sản, như Stockland (ASX: SGP), Mirvac Group (ASX: MGR) hay Lendlease (ASX: LLC). Đầu tư vào cổ phiếu của các công ty này giúp nhà đầu tư hưởng lợi từ sự tăng trưởng của thị trường bất động sản mà không cần trực tiếp sở hữu tài sản.
-
Quỹ đầu tư bất động sản (REITs – Real Estate Investment Trusts): Đây là các quỹ chuyên đầu tư vào bất động sản thương mại, khu dân cư, trung tâm mua sắm hoặc khu công nghiệp. Một số REITs nổi bật tại Úc như Goodman Group (ASX: GMG), Charter Hall (ASX: CHC) hay Dexus (ASX: DXS) mang lại cơ hội sinh lời ổn định từ nguồn thu cho thuê và tăng giá trị tài sản.
Lợi ích của hình thức đầu tư này là tính thanh khoản cao, không bị ràng buộc bởi các quy định sở hữu bất động sản và giúp nhà đầu tư dễ dàng phân bổ vốn vào nhiều loại hình tài sản khác nhau.
Kết luận
Lệnh cấm mua nhà tại Úc từ năm 2025 đến 2027 sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là cư dân tạm trú. Tuy nhiên, vẫn có nhiều giải pháp đầu tư bất động sản hợp pháp và hiệu quả mà nhà đầu tư có thể tận dụng. Từ việc mua bất động sản mới, đất trống, đầu tư vào bất động sản thương mại đến hợp tác với công dân Úc hoặc tham gia vào cổ phiếu bất động sản và quỹ REITs, nhà đầu tư vẫn có cơ hội sinh lời bền vững tại thị trường Úc.
Nếu bạn là cư dân tạm trú và muốn tìm kiếm giải pháp đầu tư phù hợp, hãy liên hệ với HHF Finacial Advisory để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi cung cấp các chiến lược tối ưu giúp bạn thích nghi với quy định mới và tận dụng cơ hội trên thị trường bất động sản Úc một cách hiệu quả nhất.